Vergleich Sanierung oder Neubau

Sanierung

Sanierung des Rathauses heißt: Rückbau bis auf den Rohbau. Wie dargestellt, besteht der Rohbau aus einem Stahlbetonskelett, das nach vorliegenden Erkenntnissen in einem guten belastbaren Zustand ist und sogar ein zusätzliches Geschoss auf dem Hauptbürotrakt aufnehmen kann. Diese Aufstockung ist Teil der Sanierungsplanung. Aufgrund dieses kompletten Rückbaus ist mit kosten- und zeitträchtigen "Überraschungen" nicht in dem Umfang zu rechnen wie das bei weniger durchgreifenden Sanierungen oft der Fall ist. Die Sanierung des Rathauses ist daher beispielsweise nicht mit der Brandschutz-Sanierung des Kreishauses oder der denkmalrelevanten und damit erhaltungsfokussierten Sanierung der Beethovenhalle vergleichbar.

Die Sanierungsstudie belegt: die Sanierung ist durchführbar, und die Baukosten sind geringer als die eines Neubaus, da der Rohbau immer einen beträchtlichen Kostenanteil ausmacht und bei der Sanierung schon da ist. Die Baukosten der Sanierung liegen laut ppp aktuell bei ca. 18,5 Mio €. Diese Kostendarstellung beruht auf der Systematik der DIN 276 ("Kostenplanung im Hochbau"). Um die Auswirkungen auf den städtischen Haushalt darstellen zu können, wird eine andere Betrachtungssystematik angewendet: Danach werden ein Zuschlag für Unvorhergesehenes von 10% der Baukosten addiert und die Ausstattung subtrahiert. Für die haushalterische Betrachtung ergibt sich daher eine Ausgangssumme von rund 19,9 Mio €.

Die Arcadis-Studie bestätigt die Qualität und Plausibilität der Machbarkeitsstudie von ppp, empfiehlt jedoch, größere Kosten-Puffer einzubauen und kommt bei der Verwendung eigener Kennzahlen auf eine Größenordnung von rund 20,3 Mio €. Für die oben beschriebene haushalterische Betrachtungsweise ergibt sich eine Ausgangssumme von rund 21,8 Mio €.

Im Falle einer Rathaus-Sanierung würden auf dem Allianz-Parkplatz voraussichtlich Eigentums- Wohnungen entstehen.

Neubau auf dem Allianz-Parkplatz

Ein Neubau auf dem Allianz-Parkplatz würde als Verwaltungsgebäude mit den erforderlichen Sitzungssälen als Solitär geplant. Es würden einige PKW-Stellplätze für Besucher*innen vorgesehen, die Mitarbeiter*innen des Rathauses würden in anderen Garagen parken.

Das Kostenangebot liegt laut Pareto aktuell bei 24,5 Mio. € (Anlage 3). Auch das Angebot der Pareto hat Arcadis überprüft und als grundsätzlich plausibel bewertet. Rein von der Baukostenseite her betrachtet, würde Arcadis auch bei einem Neubau bei einer Ermittlung im Sinne der DIN 276 höhere Baukosten ermitteln als von Pareto angesetzt wurden. Da es sich bei dem Angebot der Pareto um ein Festpreisangebot handeln soll, spielt diese Gegenprüfung jedoch eine untergeordnete Rolle.

Das Angebot der Pareto hat einen anderen finanziellen Fokus als die Sanierungsplanung. Um auch hier die haushalterische Betrachtung vornehmen zu können, wurde der Angebotspreis um den Grundstückswert, die Erschließung und die Nebenkosten vermindert. Die von der Stadt zu zahlende Grunderwerbssteuer wurde im Gegenzug addiert. Somit liegen die für die haushaltsrechtliche Betrachtung ausschlaggebenden Entstehungskosten (reine Baukosten) bei rund 22,6 Mio. €.

Das Angebot der Pareto ist planerisch ebenfalls eine Machbarkeitsstudie. Zur Ausführung liegen bislang nur wenige Angaben vor. Eine genaue Planung von Architektur, Funktionalitäten, Technik, Ausstattung, Materialien etc. wäre einer der nächsten Planungsschritte nach einer Entscheidung vorbehalten.

Die Pareto sieht ihr Angebot zur Variante 1 (Neubau auf dem Allianz-Parkplatz) ausschließlich in Kopplung mit dem Erhalt und Betrieb der Marktpassage sowie dem Erwerb des alten Rathauses. Auf dem Grundstück des alten Rathauses würden nach Abriss des Rathauses dann unter Nutzung auch des Innenbereichs insgesamt ca. 95 (Eigentums-) Wohnungen mit einer Tiefgarage für die entsprechende Anzahl PKW entstehen.

Die Pareto hatte für den Erwerb des Rathaus-Grundstückes zunächst 3 Mio. € geboten. Dieses Angebot hat die Pareto mit Schreiben vom 01.10.2018 um 1 Mio. € auf dann 4 Mio. € erhöht.

Mit Schreiben vom 7. Oktober erklärte die Pareto, dass sie auch die Kosten für die Verlegung des Trafo-Gebäudes übernehmen werde.

Auswirkungen auf den Haushalt

Für die haushaltsrechtliche Betrachtung sind neben den reinen Baukosten der einzelnen Varianten (19.887.588 € bei Kostenschätzung Sanierung durch Büro Petersen, 21.821.262 € bei Kostenschätzung Sanierung durch Büro Arcadis und 22.626.394 € für den Kauf des neuen Rathauses ohne Grundstück bei Angebot Pareto) eine Vielzahl weiterer Parameter zu berücksichtigen. Dazu gehören die Interimskosten, die Investitionen in Ausstattung und IT-Ausbau, die Abwicklung von Grundstücksgeschäften beim Neubau, die künftigen Abschreibungen, die Zinsaufwendungen für Darlehen und die Tilgungsleistungen für deren Rückzahlung.
Die haushalterische Analyse aller heute im Rahmen der Machbarkeitsstudien ermittelten Zahlen zeigt, dass die anfänglichen jährlichen Unterschiede zwischen den einzelnen Varianten in der Ergebnisrechnung bei maximal 79.909 € und im Finanzergebnis bei 116.075 € liegen. Bezogen auf den Gesamtetat des Jahres 2018 sind dies 0,06 bzw. 0,11 %. Insofern haben alle Varianten auf die dauerhafte Haushaltssituation in der Zukunft vergleichbare Auswirkungen. Unterschiede bestehen allerdings im Zeitraum der Realisierungsphase, weil die Interimsaufwendungen bei den Sanierungsvarianten um rd. 1 Mio. € höher ausfallen als bei der Neubauvariante und damit die Sanierung zu einer stärkeren Inanspruchnahme der Rücklagen führt. Darüber hinaus ist festzustellen, dass bei den Sanierungsvarianten nach Abschluss der Maßnahmen das Eigenkapital um rd. 1,6 Mio. € gesunken ist, während es bei der Neubauvariante um rd. 1 Mio. € steigt.

Fazit

Grundlage der anstehenden Entscheidung sind derzeit Planungen auf der Ebene sogenannter Machbarkeitsstudien. In beiden Fällen - Sanierung oder Neubau - würden die weiteren Planungsprozesse (Entwurfsplanung, Baugenehmigungsplanung, Ausführungsplanung etc.) nach der grundsätzlichen Entscheidung eingeleitet. Zu diesen Planungsprozessen gehört auch die vertiefte Klärung aller relevanten Kostenparameter, die auf dem jetzigen Stand der Machbarkeitsstudien nicht abschließend zu beziffern sind. Diese Parameter sowie die voraussichtlichen Baukosten wurden durch Arcadis aufgezeigt und durch dhpg haushalterisch bewertet.

Die Entscheidung "Sanierung oder Neubau?" ist nicht nur eine Frage der prognostizierten Kosten. Es geht auch um eine Bewertung weiterer wesentlicher Aspekte, z.B.

• Städtebauliche Standortqualitäten
• Wirtschaftliche Standortqualitäten (Einzelhandel)
• Auswirkungen auf die verkehrliche Situation
• Baukultureller Wert des Rathauses
• Umgang mit Bestandsbauten
• Nachhaltigkeit und Umgang mit Rohstoffen
• Funktionalität des Rathauses als "Bürger-Haus"